Jak podeszliśmy do tworzenia raportu?

Wartość jednostkowa rozumiana jako cena za 1 metr kwadratowy mieszkania zależy między innymi od powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. Najczęściej wraz ze wzrostem powierzchni użytkowej mieszkania maleje cena 1 metra kwadratowego. Na rynku cena 1 mkw. mieszkania o powierzchni około 30 mkw. jest znacząco wyższa od ceny 1 mkw. mieszkania o powierzchni około 90 mkw., dlatego też wrzucając wszystkie transakcje „do jednego worka” analiza obarczona byłaby błędami. Aby temu zapobiec w naszej analizie podzieliliśmy mieszkania na kilka grup o powierzchniach odpowiednio:

• poniżej 30,00 mkw.
• od 30,01 do 50,00 mkw.
• od 50,01 do 70,00 mkw.
• powyżej 70,01 mkw.

w których dokonaliśmy analiz cen transakcyjnych.

Innym czynnikiem, który w sposób znaczący wpływa na cenę jednostkową mieszkania i utrudnia przeprowadzenie rzetelnej analizy są miejsca postojowe z których mogą korzystać właściciele. Lokale mieszkalne, których właścicielom przysługują prawa do korzystania z prywatnych miejsc parkingowych są sprzedawane drożej od lokali bez dostępu do takich miejsc, jednak częstym przypadkiem jest podawanie w akcie notarialnym jednej ceny za mieszkanie łącznie z możliwością korzystania przez nowego właściciela z prywatnego miejsca parkingowego, a to finalnie ma wpływ na cenę 1 mkw. mieszkania.

Np. cena 1 mkw. mieszkania o powierzchni 50 mkw. bez dostępu do miejsca postojowego sprzedawanego za 500 000 zł wynosi 10 000 zł/mkw., a cena 1 mkw. takiego samego mieszkania z dostępem do 1 miejsca parkingowego sprzedawanego za 540 000 zł wynosi 10 800 zł/mkw. Jak widać na przykładzie różnica wynosi aż 800 zł na każdym metrze kwadratowym mieszkania. Dlatego aby osiągnąć  poprawne wyniki analiz nie powinno się takich transakcji analizować łącznie.

W tym przypadku aby zachować spójność, do analiz cen transakcyjnych lokali mieszkalnych o powierzchniach poniżej 30,00 mkw. oraz z przedziału od 30,01 mkw. do 50,00 mkw. wzięliśmy transakcje lokalami mieszkalnymi bez dostępu do prywatnych miejsc parkingowych, natomiast w przypadku mieszkań od 50,01 mkw. do 70,00 mkw. oraz powyżej 70,00 mkw., do cen mieszkań sprzedawanych bez dostępu do miejsc parkingowych dodaliśmy wyliczoną średnią cenę miejsca parkingowego w dzielnicy Wola. Średnią cenę jednego miejsca parkingowego w wysokości 34 000 zł określiliśmy na podstawie 98 cen transakcyjnych. W ten sposób na potrzeby dokonania analiz cenę jednostkową „sprowadziliśmy do wspólnego mianownika” gdzie każde sprzedawane mieszkanie posiadało dostęp do 1 prywatnego miejsca parkingowego.

Ile kosztuje średnio metr kwadratowy mieszkania na Warszawskiej Woli?

Po tym dłuższym wstępie przejdźmy do wyników naszych analiz i zobaczmy jak kształtowały się ceny transakcyjne mieszkań w dzielnicy Wola w Warszawie na rynku wtórnym w I kwartale 2021 r.

W I kwartale 2021 roku na rynku wtórnym w dzielnicy Wola w Warszawie zawarto ponad 140 transakcji lokalami mieszkalnymi, gdzie struktura powierzchniowa sprzedaży lokali kształtowała się następująco:

Najwięcej, 50% transakcji odnotowano mieszkaniami w przedziale od 30 mkw. do 50 mkw. Najmniej , 10% transakcji odnotowano mieszkaniami o powierzchni powyżej 70 mkw. Transakcje mieszkaniami o powierzchni do 30 mkw. stanowiły 15%, a mieszkaniami z przedziału od 50 mkw. do 70 mkw. 24% ogólnej liczby zawartych transakcji.

Ceny transakcyjne mieszkań o powierzchni poniżej 30,00 mkw. na warszawskiej Woli

Żadne z mieszkań nie posiada dostępu do prywatnego miejsca parkingowego.

Analizę przeprowadzono na podstawie 22 dostępnych transakcji. Najmniejsza powierzchnia sprzedawanego mieszkania wynosiła 19,90 mkw., największa powierzchnia 29,94 mkw. Średnia powierzchnia sprzedawanego mieszkania wynosiła 25,95 mkw., mediana 26,30 mkw. Tylko 10% ze sprzedanych mieszkań posiadało dostęp do prywatnego miejsca parkingowego.

Ceny transakcyjne mieszkań o powierzchni od 30,01 mkw. do 50,00 mkw. na Woli w Warszawie

Żadne z mieszkań nie posiada dostępu do prywatnego miejsca parkingowego.

Analizę przeprowadzono na podstawie 71 dostępnych transakcji. Najmniejsza powierzchnia sprzedawanego mieszkania wynosiła 30,12 mkw., największa powierzchnia 49,63 mkw. Średnia powierzchnia sprzedawanego mieszkania wynosiła 40,36 mkw., mediana 39,50 mkw. Ze sprzedanych mieszkań 18,6% posiadało dostęp do prywatnego miejsca parkingowego.

Ceny transakcyjne mieszkań o powierzchni od 50,01 mkw. do 70,00 mkw. na Woli

Każde mieszkanie posiada dostęp do jednego prywatnego miejsca parkingowego.

Analizę przeprowadzono na podstawie 35 dostępnych transakcji. Najmniejsza powierzchnia sprzedawanego mieszkania wynosiła 50,67 mkw., największa powierzchnia 69,83 mkw. Średnia powierzchnia sprzedawanego mieszkania wynosiła 60,03 mkw., mediana 61,02 mkw. Ze sprzedanych mieszkań w rzeczywistości 51% posiadało dostęp do prywatnego miejsca parkingowego.

Ceny transakcyjne mieszkań o powierzchni powyżej 70,01 mkw.

Każde mieszkanie posiada dostęp do jednego prywatnego miejsca parkingowego.

Analizę przeprowadzono na podstawie 15 dostępnych transakcji. Najmniejsza powierzchnia sprzedawanego mieszkania wynosiła 71,33 mkw., największa powierzchnia 127,11 mkw. Średnia powierzchnia sprzedawanego mieszkania wynosiła 88,23 mkw., mediana 82,20 mkw. Ze sprzedanych mieszkań w rzeczywistości 73% posiadało dostęp do prywatnego miejsca parkingowego.

Jeśli  chcą Państwo być na bieżąco ze sporządzanymi przez nas raportami dotyczącymi cen transakcyjnych mieszkań, domów oraz działek i mieć pewność, że żaden raport dotyczący cen mieszkań nie umknie Państwa uwadze,  zapraszamy do polubienia naszego fanpage na Facebook.com.

8 czerwca 2021